事業計画を立て、根抵当権のついた事業用不動産を売却した事例 事業計画を立て、根抵当権のついた事業用不動産を売却した事例

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パートナーズ
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Partners Project

3.不動産売買

施設全体、そして従業員を救う一手となる
“施設の一部売却”

不動産売買

「仲介するだけ」が
不動産売買のあり方ではない
関わるすべての人の
“最善”を導く
プランを立てていく

多数の入浴施設や遊技場を備えた健康施設は、
誰しも子どもの頃に、旅行などで訪れたことがあるだろう。
しかし昨今、多数の施設は利用者の年齢層の変化や設備自体の老朽化などにより、
他の娯楽施設へ顧客を奪われつつある。

また施設の中でも、一部は安定した収益があるが、一方は低迷しているといったケースもある。
この施設もそのケースに当てはまり、施設の経営者は頭を悩ませていた。

「この施設も設備投資を行うことができれば、きっとお客様は戻ってきてくれる。
しかし、今の財務状況ではそれも叶わない…」

頭を悩ませる“根抵当権のついた施設”。
これのみを売却する方法はあるのか?

事業再生やM&Aを行っていることから、経営者はグッドパートナーズに意見を求めた。
「うちの施設をどうにか再建したいんです。しかし、すべての施設に問題があるわけではない。一部の『A』という施設のみをどうにかしたいんです」

質問に対し、グッドパートナーズ側が動じることはない。担当者は冷静にこう返した。

「では、その『A』がある不動産のみを売却するというのはどうでしょう」

しかしその『A』には過大な根抵当権が設定されている。
債権額を下回る金額での売却など、可能なのだろうか…?

経営者の心情を汲んだように、グッドパートナーズ側は力強くうなずいた。
「我が社の強みは、財務に明るく、さらに金融出身の人間が多いことです。ーー つまり、債権者側の考えも理解でき、相手が求めている資料を適宜提供できる。だからこそ、交渉のテーブルに付くことが可能となるのです」


不動産会社ではできない、
“売却後の事業計画”の提案。

通常、不動産会社で行うのは、不動産や物件の「仲介」のみだ。
しかしグッドパートナーズではその前後、とくに「売却後の事業計画を立てるところ」に注力していると言う。

「この事業計画をきちんと立てることで、担保を外すことが可能になるんです」
力強い言葉に経営者はさらにおどろいた。そんな提案は聞いたことがない。

「不動産会社に相談しても、そんな意見はいただけませんでしたが…」
「不動産会社には、不動産会社の役目があり、我々には不動産会社にはない役目があります。ーーそれを一緒に練っていきましょう」

“金融機関”を知る担当者だからこそできる、
攻めの交渉。

やり取りをする中で経営者が舌を巻いたのが、グッドパートナーズ担当者の知識の広さ、そして深さだった。
金融機関出身者が多い、という言葉にたがわず、債権者側が何を求めているのかを的確に見抜き、打ち手を考えていく。

打ち合わせを重ね、いざ金融機関へと赴こうとする際にもグッドパートナーズの担当者はかならず経営者に同行した。

「あちらが何を望んでいるのか、こちらの要求を断る理由が、経験上わかるんです。逆に言えば、“何を言えば断ることができないのか”さえも、わたしたちならばわかります」


債権者・金融機関、双方の利益がある場所に
着地する手腕で、売却へとつなげる。

そうして実際に、金融機関とのやり取りが行われた。グッドパートナーズの担当者は金融機関側からの質問にも的確に返答をし、スムーズに交渉が進んでいく。

「いくらまで譲歩していただけますでしょうか?」

内情を知っている人間の切れのある一手に、金融機関側も態度をあらためる。そして双方の利益が保証される点へと会議は落とし込まれ、無事に売却が決まった。

間髪を入れず、グッドパートナーズは不動産を買いたいという投資家を紹介した。
「こちらの企業が、事業を引き継ぎたいとおっしゃっています。一度お会いしてみませんか?」


定期ミーティングを実施し、
従業員の心までケア
―― ここまで行ってこそ、
真のコンサル。

問題はもう一点あった。これからの従業員の身の振り方だ。
施設の経営者が懸念点を伝えると、しかしグッドパートナーズ側はすでにわかっていたことのようにうなずく。

「一緒に事業計画を立てましたね。それに基づいて我々がコンサルに入り、しっかりケアを行います。どうぞご安心ください」

経営者はほっと胸をなで下ろした。今後移籍するとはいえ、大切な従業員。そこを無下にしてしまっては、不動産を無事譲渡できたとしても意味がない。
カルチャーフィットなども含め、譲渡先と協力して進めていくという言葉が力強く届く。
さらに今後は、時代に即した事業を展開していくという。

「こんなにも、受け継いだ事業を大切にしてくれるのか…」

「以前お伝えしたように、グッドパートナーズにはグッドパートナーズの役目があります。
優良な投資家との連携を図ることも、そのひとつなんです」

担当者からの言葉に、彼はうなずいた。
できることならば、売却することなく事業を続けることができるのが最良であろう。
しかしそれがどうしても難しいときに、的確な代替案を持ってくる。
不動産をただ売却できるようにするだけではなく、
そこに紐付いたあらゆる点にも配慮をおこたらない。

「土地」「事業」。言葉だけでは人の温度が見えにくいそこにも、
確かに人のあたたかさがあるのだーー彼はそう思い、前を向いて歩き出した。